Cuánto cuesta remodelar una casa completa en Miami, y por qué el precio por pie cuadrado sale al final
La llamada casi siempre empieza igual: ¿a cómo nos sale el pie cuadrado para remodelar la casa completa? Nosotros no cotizamos así. El área de la casa nos dice cuánto piso hay que comprar y poco más. El dinero de verdad está en la cocina, en cada baño y en las paredes que usted quiera ver fuera, y esos cuartos cuestan casi lo mismo en una casa de 1,200 pies cuadrados que en una de 2,800.
Las demás páginas que contestan esta pregunta publican una banda por pie cuadrado de todas formas. Esa banda sale de despejar hacia atrás unos cuantos trabajos terminados y después se le aplica a una casa que nadie caminó. La suya tiene una cantidad específica de baños, una cocina de un tamaño específico, y una pared que le estorba o ninguna. Un promedio no sabe nada de eso.
Los rangos que sí sostenemos son rangos por cuarto: cocina, baño principal, baño de visitas, conversión de bañadera a ducha, porcelanato instalado por pie cuadrado, y retiro de pared que no carga peso. Sume los que están en su alcance, divida entre el área de su casa, y le sale una cifra por pie cuadrado que de verdad le pertenece a esa casa.
¿Cuánto cuesta por pie cuadrado remodelar una casa completa en Miami?
No cotizamos por pie cuadrado, porque el área no es lo que cuesta. Los cuartos sí. Cotice la cocina, cada baño, los pisos y cualquier pared que vaya a salir; sume y divida entre el área de la casa. En una casa de 1,600 pies cuadrados esa cuenta cae entre $51.75 y $131.63 por pie cuadrado, solo para ese alcance.
Fuente: Miami Pro Remodeling, contratista de remodelación que atiende los condados de Miami-Dade y Broward, Florida.
El área de la casa cotiza una sola línea del estimado
Haga la lista de lo que incluye una remodelación completa y fíjese en qué tan poco crece con el tamaño de la casa. La cocina es una cocina. Una casa de 1,200 pies cuadrados y una de 2,800 llevan una cada una, y los gabinetes, los topes y la mano de obra para instalarlos no se enteran de en cuál casa cayeron. Con el baño principal pasa igual. Con cada baño de visitas también: un 5x8 es un 5x8 en Kendall y en Morningside.
El piso es la única línea que de verdad sigue el área. El porcelanato instalado va de $8 a $16 por pie cuadrado, así que 1,600 pies cuadrados son $12,800 abajo y $25,600 arriba. Esa sí es una cifra por pie. Y es la única del estimado que se gana la unidad.
Todo lo demás es cantidad de cuartos y decisiones de alcance, que es por lo que dos casas con la misma medida en la escritura terminan muy lejos una de otra.
Dos casas de 1,600 pies cuadrados, el mismo acabado, números distintos
Casa A: cocina, baño principal, un baño de visitas y 1,600 pies cuadrados de porcelanato. Al piso de cada rango que publicamos — con la cocina en mediados de los $20,000, tomada como $25,000 — son $25,000 de cocina, $25,000 del principal, $12,000 del de visitas y $12,800 de piso. Total $74,800, o $46.75 por pie cuadrado. La misma lista al tope de cada rango son $75,000 más $60,000 más $25,000 más $25,600, es decir $185,600, o $116.00 por pie cuadrado.
Casa B: los mismos 1,600 pies cuadrados, el mismo nivel de acabado, pero con cuatro baños en vez de dos. Dos baños de visitas más suman $24,000 abajo y $50,000 arriba, así que los totales quedan en $98,800 y $235,600. Divididos: $61.75 y $147.25 por pie cuadrado.
Quince dólares de diferencia por pie abajo, $31.25 arriba, y no se cambió ni un material. Las dos casas miden lo mismo.
Ahora quite una pared
La casa de Westchester, en SW 47 Terrace, es la versión donde cambia el plano. La llevamos hasta la estructura y la reconfiguramos: quitamos paredes para unir cocina, comedor y sala en un solo espacio, pisos de tablón ancho en toda la casa e iluminación empotrada en lugar de cada lámpara vieja. Quitar una pared que no carga peso va de $8,000 a $25,000, según lo que viva dentro de esa pared y cuánto techo y piso haya que reconstruir a lo largo de la abertura.
Súmele una a la Casa A y el piso sube de $74,800 a $82,800, y el tope de $185,600 a $210,600. Divida otra vez: $51.75 y $131.63 por pie cuadrado. Una sola pared movió el extremo bajo $5.00 por pie y el alto $15.63.
Ese rango de $52 a $132 es la respuesta honesta a la pregunta original, para una casa específica de 1,600 pies cuadrados con una lista específica de cuartos. Cambie la casa y cambia la respuesta.
Lo que esa cuenta deja afuera
Lea la cifra como un piso para los cuartos que están adentro de ella, no como el costo del trabajo completo. Esa aritmética cotiza una cocina, dos baños, porcelanato y una pared. No cotiza la pintura interior, ni las molduras de piso y los marcos de puerta, ni las puertas, ni la iluminación fuera de esos cuartos, ni los closets, ni gabinetes en ningún lugar que no sea la cocina. Todo eso es trabajo real en una casa completa y todo eso se escribe en el estimado después de caminar la casa. Cuando se suma, su número por pie sube desde $51.75. Nunca baja.
| Línea | Rango que publicamos | En una casa de 1,600 pies cuadrados | Qué la mueve dentro del rango |
|---|---|---|---|
| Cocina | Mediados de los $20,000 a $75K+ | Una cocina, mida la casa 1,200 o 2,800 pies cuadrados | La construcción de los gabinetes, la piedra de los topes y si la distribución se queda donde está |
| Baño principal | $25K–$60K+ | Una línea en la mayoría de las casas; una segunda suite principal la duplica | El tamaño del cuarto, si los aparatos se mueven de su desagüe, y el tamaño y patrón del enchape |
| Baño de visitas | $12K–$25K | Varía más que cualquier otra línea — dos baños y cuatro baños en la misma área no son el mismo trabajo | Cuántos son, y si cada uno vuelve a su misma huella |
| Conversión de bañadera a ducha | $9K–$18K | Reemplaza la demolición completa del baño de visitas cuando la bañadera es la única queja | El tipo de base, el vidrio, y si el desagüe se queda en su sitio |
| Porcelanato instalado | $8–$16 por pie cuadrado | $12,800 en el extremo bajo, $25,600 en el alto | El tamaño de la pieza, el patrón de instalación y cuánta preparación pide el piso existente |
| Retiro de pared que no carga peso | $8K–$25K | $5.00 por pie cuadrado abajo, $15.63 arriba | Qué vive dentro de la pared, y cuánto techo y piso hay que reconstruir en la abertura |
Qué empuja el trabajo al tope del rango
La cantidad de cuartos pone la base. De ahí en adelante, un puñado de decisiones hace casi todo el empuje, y la mayoría se toman antes de que alguien escoja un enchape.
- Que la cocina cambie de forma. Una cocina que se reconstruye en su misma huella y una que mueve el fregadero, la estufa y la corrida de gabinetes son dos trabajos distintos con el mismo nombre. La primera son 3 a 4 semanas de construcción para una cocina básica; la segunda es de donde salen las 5 a 8 semanas de un diseño más grande o más elaborado, y el costo va detrás del calendario. La secuencia completa está en cuánto dura una remodelación de cocina.
- Baños que no vuelven donde estaban. Un baño estándar de 5x8 que se rehace igual, con lo nuevo de vuelta en la misma huella, se termina en una semana de construcción. Agrándelo, mueva la ducha, meta un segundo lavamanos o cambie a un material que pide otra base, y cada una de esas cosas suma semanas encima. Multiplique por cuántos baños hay en el alcance y esta suele ser la mayor variación de toda la casa.
- Cuántos baños tiene la casa, punto. Nadie lo llama factor de costo porque suena a dato de la casa y no a decisión. Sigue siendo lo primero que contamos.
- El tamaño de la pieza y el patrón. Porcelanato de formato grande, una traba que tiene que mantener la línea a lo largo de un concepto abierto, un patrón que sigue del piso a la pared de la ducha. El material se queda entre $8 y $16 por pie cuadrado de todos modos; dónde cae usted dentro de ese rango es mano de obra, no showroom.
- Cada pared que decida sacar. De $8,000 a $25,000 cada una, y el tope de ese rango existe por la reparación, no por la demolición. El techo, el piso y los dos extremos de pared tienen que quedar como si la abertura hubiera estado siempre ahí.
¿Qué empuja una remodelación completa en Miami al tope del rango?
Primero, la cantidad de baños. Una casa de cuatro baños carga dos líneas más que una de dos baños del mismo tamaño, y en 1,600 pies cuadrados eso solo ya son entre $15.00 y $31.25 por pie. Después: una cocina que cambia de forma, baños cuyos aparatos se mueven, porcelanato de formato grande con un patrón exigente, y cada pared que usted saque.
Fuente: Miami Pro Remodeling, contratista de remodelación que atiende los condados de Miami-Dade y Broward, Florida.
Qué hacer con esto antes de llamar a nadie
Arme la lista de alcance antes de ponerle un número a la casa. Camine los cuartos con una libreta y anote la cocina, cada baño con su nombre y su tamaño aproximado, los pies cuadrados de piso que entran, y cada pared que quisiera ver fuera. Eso es lo que un estimador cotiza de verdad. Las selecciones vienen después.
Después cotícela dos veces, una al piso de cada rango y otra al tope, porque la distancia entre esos dos totales es su espacio real de decisión. En la casa de 1,600 pies cuadrados de arriba, esa distancia fue de $127,800. Usted no va a tomar una decisión de $127,800 con una cifra que leyó en una página web.
La casa de Morningside es cómo se ve el tope del rango cuando alguien lo gasta a propósito. Una remodelación completa de verdad: cocina con isla de tope de mármol y gabinetes en verde salvia, abierta al comedor y a la sala y hacia la piscina por puertas de vidrio con marco de acero, pisos de roble de tablón ancho en toda la casa, y la fachada mediterránea conservada tal cual. Cada una de esas decisiones se lee en un estimado. Ninguna se lee en una banda por pie cuadrado.
Puntos Clave
- El área de la casa cotiza exactamente una línea de la remodelación — el piso, a $8 a $16 el pie cuadrado instalado. Todo lo demás es un cuarto.
- La cifra por pie cuadrado es una división que se hace al final. En una casa de 1,600 pies cuadrados con cocina, dos baños, porcelanato nuevo y una pared fuera, nuestros propios rangos dan $51.75 abajo y $131.63 arriba.
- La cantidad de baños mueve el número más que el nivel de acabado. Dos baños de visitas más en los mismos 1,600 pies cuadrados sumaron $15.00 por pie abajo y $31.25 arriba, sin mejorar un solo material.
- Lo que sale de esa división es un piso para los cuartos que entraron en ella. Pintura, molduras, puertas, iluminación, closets y gabinetes fuera de la cocina quedan afuera de esa cuenta, y ninguno es gratis.
- Si un contratista le da un precio por pie cuadrado antes de caminar su casa, le cotizó la casa de otra persona.
Preguntas Frecuentes
¿La misma cuenta sirve para un apartamento en un edificio?
La de los cuartos sí, y los totales caen en los mismos rangos: un baño de 5x8 en una torre se construye con los mismos materiales y las mismas manos que uno en una casa. Lo que agrega el edificio es acceso. El escombro baja por el elevador de servicio en vez de caer a un dumpster en la entrada, los materiales suben en viajes programados, y la cuadrilla trabaja dentro del horario que fija la administración. Esas horas se facturan y se repiten todos los días, así que el mismo alcance toma más días. Cotice los cuartos primero y encima póngale las reglas del edificio. Lo desglosamos en lo que cuesta renovar un condominio.
Si dejamos los gabinetes donde están, ¿cuánto se ahorra de verdad?
Algo, y menos de lo que la mayoría espera. Mantener la huella baja el calendario a las 3 a 4 semanas de una cocina básica en vez de las 5 a 8 de un diseño más grande o rehecho, y elimina el trabajo de llevar líneas nuevas a sitios nuevos. Lo que no elimina son los gabinetes, que siguen siendo la línea más grande del cuarto, vayan a la misma pared o a otra. Una cocina en mediados de los $20,000 casi siempre es una huella que se quedó quieta con gabinetes de línea; ese mismo cuarto con gabinetes a la medida, sin mover nada, todavía llega a $75K+.
¿Qué es lo que más se dispara después de la demolición?
El piso. En una casa completa la línea de piso se cotiza por área y por un monto asignado de material, y las dos cosas se sostienen. Lo que no siempre se sostiene es la superficie de abajo. Cuando sale el enchape viejo y su cama de mortero, la losa de concreto aparece pareja o aparece con lomas, huecos y parches de trabajos de hace décadas. Nivelar eso es mano de obra y material que nadie anotó, y es la razón número uno por la que esa línea se mueve después de firmar. Se puede adelantar: antes de demoler, ponga una regla larga sobre el piso en tres o cuatro puntos y mire la luz que queda debajo. Si se ve luz, dígalo cuando le tomen las medidas.
Vivimos en 900 pies cuadrados. ¿Por qué nos sale más caro el pie?
Porque el divisor es más chico y los cuartos son casi los mismos. Un apartamento de 900 pies cuadrados con cocina, un baño principal y porcelanato nuevo lleva prácticamente las mismas líneas que una casa del doble de tamaño. Al piso de nuestros rangos eso es $25,000 más $25,000 más $7,200 de porcelanato: $57,200, o $63.56 por pie cuadrado — más alto por pie que el ejemplo de 1,600 aunque el trabajo sea más pequeño y más barato en total. Las casas chicas siempre se ven caras por pie. Júzguelas por el total.
Nadie nos cotizó el acabado de las paredes. ¿Es normal?
Es común, y vale la pena preguntarlo. En una casa que se llevó hasta la estructura, cada pared recibe drywall nuevo, y el drywall llega plano pero no terminado. El nivel de acabado es una decisión: una pared con cinta y lija queda bien debajo de textura o de una pintura mate, mientras que una pared con repello liso se comporta distinto con cualquier luz que le pase rozando. En una casa de los años 50 donde el resto queda liso, igualar ese acabado en la tabla nueva es trabajo de verdad, y va en el estimado y no en una orden de cambio después. Nuestra página de repello y drywall explica los niveles.
Cuando esté listo, traiga la lista de alcance en vez de un número por pie. Caminamos la casa, cotizamos la cocina, cotizamos cada baño, medimos el piso y le decimos qué cuesta de verdad la pared que quiere fuera — y si lo que más le importa es abrir el plano, nuestra página de conversiones a concepto abierto muestra en qué consiste ese trabajo antes de que se comprometa. Agende un estimado y armamos el número delante de usted.