¿Arreglar los pisos y las paredes por partes, o remodelar la casa completa de una vez?
Mucha gente llega a esta pregunta con el estimado en la mano. El número de la casa completa salió más alto de lo que pensaban, y la idea siguiente es hacerlo a pedazos: la cocina ahora, los pisos el año que viene, los baños cuando se pueda. Se puede hacer. Si le conviene o no tiene menos que ver con el total que con cuáles cuartos comparten un piso o una pared.
Cada cuarto cuesta más o menos lo mismo con cualquiera de los dos planes. Una cocina cae desde mediados de los $20K hasta $75K+ la hagamos este año o dentro de dos. Lo que cambia es lo que pasa alrededor de los cuartos: el trabajo en las uniones entre una etapa y la siguiente, cuántas veces le toca vivir con una cuadrilla dentro de la casa, y si el piso que usted escoja hoy todavía se consigue cuando llegue la próxima etapa. La cuenta de cuarto por cuarto para una casa completa está en nuestra guía de costo por pie cuadrado. Aquí hablamos del orden y del calendario.
¿Sale más barato remodelar la casa completa de una vez que hacerla por partes?
Casi siempre sí. Al hacer la casa completa de una vez, la protección, el montaje de la demolición, los retoques de pintura y las molduras en el borde de cada cuarto se hacen una sola vez, no una vez por etapa. El precio de cada cuarto se queda parecido con los dos planes. Ir por partes reparte los pagos en el tiempo, pero ningún cuarto sale más barato.
Fuente: Miami Pro Remodeling, contratista de remodelación que atiende los condados de Miami-Dade y Broward, Florida.
Lo que se repite cuando la casa va por etapas
Imagine una casa de una planta con tres cuartos, la cocina cerrada, dos baños y el mismo porcelanato viejo en todas partes. De una sola vez, el orden es una línea recta. Primero salen las paredes. Después se construyen la cocina y los baños. Luego va un piso continuo desde la puerta de entrada hasta la puerta corrediza del patio. Al final, molduras, pintura y lámparas. Cada oficio entra una vez y sale una vez.
Si esa misma casa se divide en tres etapas, la línea recta se convierte en tres tramos cortos, cada uno con su arranque y su cierre. Antes de empezar cualquier etapa sellamos los cuartos donde usted sigue viviendo, cubrimos los pisos que se quedan y abrimos un camino para que el escombro salga de la casa. Al terminar, alguien tiene que resanar y pintar donde el cuarto nuevo se encuentra con el pasillo viejo, y la moldura de piso nueva tiene que terminar en algún lugar con sentido. La segunda etapa repite todo eso, muchas veces en la misma puerta.
- La protección. Plástico, cartón sobre el piso, paredes contra el polvo, un pasillo marcado hasta la entrada. Nada de eso se queda en la casa cuando nos vamos, y se paga de nuevo al principio de cada etapa.
- La unión. Cada lugar donde un cuarto terminado se topa con uno sin terminar necesita un borde provisional: una tira en el umbral, una línea de pintura que se corta en una esquina, una moldura que muere contra el marco de una puerta. Algunos de esos bordes se arrancan cuando le toca al cuarto siguiente.
- La pintura. Una pared pintada en la primera etapa se raya con la demolición y con la entrega de gabinetes de la segunda, y hay que retocarla otra vez.
- La movilización. La cuadrilla, las herramientas, el contenedor de escombro y las entregas de material llegan y se van en cada etapa, y el primer y el último día de cualquier trabajo son los que menos rinden.
Casi siempre decide el piso
Si hay algo que convierte un plan por etapas en un solo proyecto, es el piso. La mayoría de las casas que visitamos en Miami quieren un solo material en las áreas sociales, un porcelanato de formato grande o un tablón ancho, puesto como un solo campo y sin tiras en las puertas. Eso solo se logra si el piso se instala de un tirón, después de quitar cada pared que va a salir y antes de las molduras y la pintura. El porcelanato instalado va de $8 a $16 por pie cuadrado, y dónde cae un trabajo dentro de ese rango depende sobre todo del patrón y de la mano de obra, que es justo lo más difícil de repetir después.
Si va por partes, le quedan dos caminos, y ninguno es limpio. Puede poner todo el piso ahora, en cuartos donde todavía no se ha tocado ni la cocina ni las paredes, y protegerlo durante cada etapa que venga: la instalación de gabinetes, una pared que se tumba, un baño que se demuele al lado. O puede poner el piso de cada cuarto a medida que se termina y vivir con una transición en cada puerta. Ese segundo camino trae un riesgo callado. El porcelanato y el tablón se fabrican por lotes, y el lote que usted compró esta primavera puede estar agotado, descontinuado o un tono distinto cuando vuelva a buscar el del pasillo. Dos cajas con el mismo nombre de producto, de lotes diferentes, pueden parecer dos pisos distintos puestas una al lado de la otra.
La casa de Sorolla Avenue en Coral Gables muestra cómo se ve un piso puesto de una sola vez. Esa casa no necesitaba una remodelación completa. Instalamos un piso claro de tablón ancho en toda la planta principal, pintamos la casa entera en un blanco de galería y renovamos la iluminación con luces empotradas y lámparas colgantes, y el piso se lee como una sola superficie desde la mesa del comedor hasta las puertas que dan a la piscina. Un campo continuo así es lo primero que se pierde cuando los pisos van cuarto por cuarto.
Las paredes salen antes de que entre cualquier otra cosa
Abrir la cocina hacia la sala es la otra decisión que obliga a un solo calendario. Quitar una pared que no carga peso va de $8K a $25K. Tumbarla es lo rápido; rehacer el techo, la franja de piso donde estaba y las dos puntas de pared para que la abertura parezca original es lo que toma tiempo. Esa franja de piso es el problema. Si los dos cuartos ya tienen piso nuevo, el hueco hay que llenarlo con un material que combine, y conseguir que combine es exactamente lo que acabamos de explicar.
En la casa de Westchester en SW 47 Terrace, una casa de los años 50, llevamos todo hasta los parales, quitamos paredes para unir cocina, comedor y sala en un solo espacio, y pusimos piso de tablón ancho en toda la casa, con luces empotradas en lugar de las lámparas viejas. Un plan con esa forma no se puede partir sin costo. Si deja la pared para después, tiene que levantar piso nuevo para quitarla. Si la quita primero, vive sobre la losa de concreto pelada hasta que llegue la etapa del piso.
¿Qué cuartos pueden esperar y cuáles conviene hacer juntos?
Haga juntos los cuartos que comparten piso, una pared que va a salir o una línea de pintura que se ve de un lado al otro. Un cuarto puede esperar cuando tiene su propia puerta, su piso termina en el umbral y nada de la etapa siguiente tiene que pasar por él. La mayoría de los baños cumple con eso. Casi ninguna cocina en concepto abierto.
Fuente: Miami Pro Remodeling, contratista de remodelación que atiende los condados de Miami-Dade y Broward, Florida.
Vivir en la casa mientras se trabaja
A las etapas se les vende como lo más llevadero para la familia, porque cada molestia es más chica. Cada una es más chica, sí. Pero son más. La cocina queda fuera de servicio durante toda su construcción, 3–4 semanas para una cocina básica y 5–8 semanas para una más grande o elaborada, y en un plan por etapas esa temporada es solo una de varias. Sube la pared de plástico, desaparece un cuarto, la cuadrilla toca la puerta a las ocho de la mañana, y la primavera siguiente empieza otra vez. En cuánto dura una remodelación de cocina explicamos qué pasa dentro de esas semanas, una por una.
Con los baños la cosa es más suave. Un baño estándar de 5x8 que vuelve a la misma huella, con lo nuevo en el mismo lugar que lo viejo, se termina en una semana de construcción. Agrandarlo, mover la ducha o cambiar de material suma semanas encima, cada cosa por su lado. Si la casa tiene otro baño para usar mientras tanto, un baño que se rehace igual es casi la etapa perfecta: corta, detrás de una puerta y con su propio piso.
Cuándo sí conviene ir por partes
El flujo de dinero es una razón real, y la más común. Un baño de visitas de $12K–$25K este año y un baño principal de $25K–$60K+ cuando el dinero alcance es un plan sensato para muchas familias, y es mejor que estirarse para pagar un acabado que usted preferiría esperar.
También lo es un cuarto que está bien. Si el baño principal se remodeló hace poco y funciona, demolerlo para que el proyecto quede parejo es gastar en simetría. Déjelo tranquilo.
Y lo es un baño donde la única queja es la bañadera. Una conversión de bañadera a ducha de $9K–$18K se hace con la puerta cerrada, no toca ningún piso compartido y se puede programar el año que sea sin molestar el resto de la casa. Toda buena etapa se parece a esa: cerrada en sí misma, sin dejarle nada pendiente al cuarto de al lado.
| La casa completa de una vez | Por partes, en meses o años | |
|---|---|---|
| Pisos | Un solo campo de porcelanato o tablón, puesto después de quitar paredes y antes de las molduras, sin tiras en las puertas | Una transición en cada puerta, o un piso nuevo que hay que proteger durante cada etapa que venga |
| Paredes y distribución | La pared que no carga peso ($8K–$25K) sale primero y el piso nuevo pasa derecho por la abertura | Una pared que sale después deja una franja de piso por resanar, con material que quizás ya no combine |
| Pintura y molduras | Se pinta una vez, al final, sin cortes entre cuartos | Un corte de pintura y retoques en cada borde entre lo nuevo y lo viejo, en cada etapa |
| Cocina fuera de servicio | Una sola temporada: 3–4 semanas para una cocina básica, 5–8 semanas para una más grande o elaborada | La misma temporada para la cocina, más una molestia aparte por cada etapa |
| Protección y montaje | Una vez | Otra vez al principio de cada etapa |
| Cuándo sale el dinero | Todo el alcance se compromete al principio | Repartido; un baño de visitas de $12K–$25K puede ir solo en su propio año |
| Riesgo de que no combine | Bajo: un solo pedido de material, una cuadrilla, un calendario de acabados | Más alto: porcelanato descontinuado, un lote de otro tono, molduras y brillos de pintura que cambian entre etapas |
| Dónde encaja mejor | Concepto abierto, áreas sociales conectadas, cualquier pared que vaya a salir | Baños con su propia puerta y cuartos que todavía están en buen estado |
Cómo ordenar las etapas para que no choquen
Si el plan es ir por partes, el orden pesa más que el tamaño de cada etapa. Las paredes primero, aunque ese año no se haga nada más: se quita la pared, se rehace el techo y el piso se deja para la etapa de pisos. En las áreas sociales, el piso antes que la pintura y las molduras. Los baños y los demás cuartos cerrados pueden ir en cualquier punto del calendario, porque no le pasan nada al cuarto vecino.
Y compre pensando en los cuartos que todavía no empezó. Si la sala lleva piso ahora y el pasillo después, pida el material del pasillo en el primer pedido y guárdelo en un closet seco. Unas cajas guardadas cuestan mucho menos que levantar un cuarto terminado porque el lote nuevo llegó dos tonos más oscuro.
Puntos Clave
- El precio de cada cuarto casi no cambia entre los dos planes. Lo que agregan las etapas está en las uniones: protección, transiciones y retoques, que se pagan de nuevo cada vez.
- El piso decide más que el presupuesto. Dos cuartos que van a compartir un material van en la misma etapa.
- Una pared que va a salir sale primero, antes de poner un solo piso nuevo a cualquiera de sus dos lados.
- Los baños con su propia puerta son las mejores etapas, y uno que se rehace igual se termina en una semana de construcción.
- Si de todos modos va a dividir un piso compartido, compre todas las cajas en el primer pedido.
Preguntas Frecuentes
¿Y en un apartamento de condominio, vale la pena dividir la obra?
En un edificio pesa todavía más hacerlo de una vez. Cada etapa reinicia el proceso de la asociación: aviso a la administración, reserva del elevador de servicio y trabajo dentro del horario que fija la junta. Muchas asociaciones exigen además una base acústica debajo de cualquier piso duro nuevo, así que un piso puesto por partes obliga a cumplir esa regla, y a que la revisen, una vez por cuarto en lugar de una vez por apartamento.
Descontinuaron el porcelanato que pusimos en la primera etapa, ¿qué hacemos?
Deje de buscar uno igual y haga el cambio a propósito. Un porcelanato distinto que acompañe al primero, puesto en una puerta detrás de un umbral de mármol o de porcelanato, se lee como decisión de diseño. Uno casi igual, pero un tono corrido, se lee como error, y la luz fuerte de Miami lo delata. Si le sobraron cajas del original, guárdelas para cambiar piezas astilladas en el primer cuarto en vez de estirarlas para el segundo.
¿Se pinta antes o después de cambiar el piso?
Después, en cualquier cuarto que lleve piso nuevo. Los instaladores marcan la parte baja de las paredes, y las molduras de piso se quitan y se vuelven a poner, así que la pintura que se dio antes hay que retocarla de todos modos. Un cuarto cuyo piso no cambia se puede pintar cuando le acomode al calendario; solo deje su moldura de piso en su sitio para que el borde de pintura de abajo no se toque.
¿Primero la cocina o primero los baños?
En una casa de concepto abierto, casi siempre van primero los baños, porque la cocina suele compartir el piso, y a veces una pared, con la sala, y ese trabajo conviene hacerlo junto con los pisos de las áreas sociales. En una casa con un solo baño el orden se invierte: haga la cocina mientras tiene un baño que funciona, y deje el baño para una temporada en que la familia pueda bañarse en otro lado durante su semana de obra.
¿Qué pasa con las molduras de piso donde el piso nuevo se junta con el viejo?
La moldura sigue al piso más alto. Cuando el porcelanato nuevo queda por encima del viejo del cuarto de al lado, una tira de transición cubre la diferencia de altura en la puerta, y la moldura del cuarto nuevo se coloca a la altura nueva. Lo difícil es el perfil. Las casas viejas de Miami muchas veces tienen una moldura que ya nadie fabrica, así que la opción es poner moldura nueva en los dos cuartos en la misma etapa o terminar el perfil nuevo contra el marco de una puerta, donde el cambio parece intencional.
Si lo que inclina la balanza es tener un piso continuo, en nuestra página de instalación de pisos verá el porcelanato de formato grande, el tablón y la madera que instalamos, junto con las molduras y las tiras de transición que deciden cómo termina la unión entre dos cuartos.